Hiện nay, có nhiều loại Giấy chứng nhận về nhà đất đang được người dân sử dụng. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi theo thời gian và được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013. Hiện tại, một số loại Giấy chứng nhận đã ngưng cấp nhưng vẫn còn giá trị lưu hành sử dụng.
1. Sổ trắng
“Sổ trắng” là những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận từ rất lâu trước đây như:
+ Giấy được cấp trước 30-4-1975: Văn tự đoạn mại bất động sản, Bằng khoán điền thổ;
+ Giấy được cấp sau 30-4-1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận (hoặc quyết định) của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở…
Những giấy trắng sau thời điểm này vẫn còn nguyên giá trị pháp lý về nhà đất. Diện tích đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có thể xem là chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
Sổ trắng được cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước trong đó diện tích đất được cấp căn cứ theo hồ sơ và các giấy tờ liên quan của người sử dụng đất được UBND xã, phường, UBND huyện, thị xã xác nhận thì diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là ghi nhận hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (dân gian còn gọi là Sổ đỏ hay bìa đỏ) được cấp cho các khu vực ngoài đô thị (nông thôn), được quy định tại Nghị định số 64-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính.
– “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành trước năm 2009, có bìa màu đỏ, với nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất: có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng… nên mẫu này có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi theo thời gian cụ thể theo Luật đất đai năm 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Đến năm 2013, khái niệm này có bổ sung thêm theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
– “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (theo cách gọi dân gian là Sổ hồng), được quy định tại Nghị định 60-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị.
– “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” là mẫu do Bộ Xây dựng cấp. Ngoài ra, còn ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ trong phạm vi địa bàn. Loại đất được cấp là đất ở đô thị. Thông tin ghi nhận bao gồm:
+ Ghi nhận quyền sở hữu đất ở bao gồm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng;
+ Ghi nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung, riêng, số tầng…
4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Đối tượng được cấp là nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở (trường hợp chủ sở hữu có nhà ở trên đất ở do thuê, mượn của các chủ sử dụng đất khác), cụ thể:
+ Nhà ở riêng lẻ;
+ Chung cư.
5. Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Đối tượng được cấp là công trình xây dựng được tạo lập hợp pháp tại Việt Nam (nhưng không phải nhà ở), cụ thể:
+ Công trình xây dựng có mục đích không phải là nhà ở;
+ Công trình xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp (dùng để ở và dùng vào các mục đích khác).
6. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Sau ngày 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực đã quy định thống nhất “sổ đỏ” và “sổ hồng” thành một loại giấy chung đó là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu quy đổi có thể đổi sang sổ mới.
Theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành thì vẫn có giá trị pháp lý và được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu”.
Như vậy, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đã quy định rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý và chỉ đổi (không phải cấp lần đầu) sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu (không bắt buộc).
Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 thì tất cả các loại Sổ về nhà đất trên đều có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp người đã được cấp Sổ trước ngày 10/12/2009 (ngày Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành – Từ ngày 10/12/2009 đến nay chỉ cấp một loại Sổ duy nhất) có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
